Kahden asunnon lyhytaikainen vuokraus

Olen pohtinut sijoitusasunto 2 laittamista lyhytaikaiseen vuokraukseen. Kämppä kakkonen on kokoluokaltaan samaa sarjaa kuin ykkönen, ja sijaitsee niin ikään kantakaupungissa. Tällä hetkellä asunnossa on hyvä vuokralainen toistaiseksi voimassaolevalla sopimuksella, mutta hyvää vuokralaista en rupea häätämään. Siitä huolimatta vuokrausstrategiaa on hyvä miettiä etukäteen, koska pienissä asunnoissa ei yleensä asuta vuositolkulla. Kahden asunnon lyhytaikainen vuokraus vaatii suunnittelua enkä halua rynnätä siihen suinpäin.

Vuokralaisen lähdettyä asuntoon pitää tehdä pintaremppa ja laittaa keittiö uusiksi. Remontin yhteydessä joudun miettimään, remontoidako kämppää pitkä- vai lyhytaikaisen vuokralaisen tarpeen mukaan. Jos päädyn normiratkaisuun eli pitkäaikaiseen vuokraukseen, niin asuntoon järkätään luultavasti lisää säilytystilaa.

Nyt kun on kokemusta kalustetun asunnon vuokrauksesta, niin harhakuvitelmia ei enää ole. En ole päättänyt vielä mitään ja onneksi ei tarvitsekaan, mutta huomaan pyöritteleväni ajatusta usein. Kaikkein suurinpana ongelmana näen ajankäytön. Onko minulla aikaa ja/tai halua pyörittää kahta kämppää? En osaa kuvitella montaakaan synergiaetua kahden asunnon lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Se luultavasti tietäisi tasan tarkkaan kaksinkertaista työmäärää. Toisaalta mitään harjoittelukautta ei tarvita ja rutiinit ovat valmiina. Tiedän tarkkaan, mitä asuntoon pitää hankkia eikä ensimmäistäkään virheostosta luultavasti tulisi.

Toinen ongelma liittyy logistiikkaan. Yhden auton taloudessa auto ei ole aina omassa käytössä, joten pahimmassa tapauksessa joutuisin sahaamaan julkisilla liikennevälineillä kolmen asunnon väliä. Tämä ei ole mahdollista, jos (siis kun) pitää kuljettaa tavaraa.

Toisaalta, jos edes toisessa asunnossa olisi pidempiaikainen (eli vähintääkin viikkoja viipyvä) vuokralainen, niin työmäärä säilyisi säällisenä. Varmaa on kuitenkin, että enemmin tai myöhemmin joutuisin hirvittävään Airbnb-pyöritykseen. Kuinka hoitaa samalle päivälle sattuvat kahden kämpän vaihdot? Saattaisi olla, että se ei onnistuisi, mikä tarkoittaisi kalenterikikkailua. Joutuisin joko blokkaamaan päiviä kalenterista ja/tai säätämään minimiöiden määrää, niin ettei tule kahta vaihtoa samalle päivälle. Huonoimmillaan tämä alentaisi vuokrausastetta.

Kahden asunnon lyhytaikainen vuokraus

Plussat

  • Parempi tuotto. Kämppä maksaisi itsensä takaisin nopeammin.
  • Asunto säilyisi huomattavasti paremmassa kunnossa.
  • Kokemusta lyhytaikaisesta vuokraamisesta on kertynyt.
  • Osa vuokralaisista viipyy kuitenkin useita kuukausia.
  • Asunnon soveltuvuus hyvä ja asunto on hyvällä paikalla.

Miinukset

  • Liinavaaterumba tuplaantuisi.
  • Logistiikkaprobleemat todennäköisiä yhden auton taloudessa.
  • Sisustuspainajainen taas kerran edessä. Siitäkin on tosin selvitty.
  • Kuinka olla kahdessa paikassa samanaikaisesti.
  • Asunnot eivät ole samalla alueella.

Kesän vuokratuotto 2015 – tulot ja varausaste

Kesä meni, mutta vielä näin myöhäissyksyllä katsaus kesän vuokratuottoihin. Kesän vuokralaisia ovat pääasiassa muutamia päiviä viipyvät turistit, pidemmän aikaa viipyvät keikkatyöläiset ja pääkaupunkiseudulle tulevat harjoittelijat. Kesäaikana on mahdollisuus talvikautta huomattavasti korkeampaan tuottoon. Sesonki alkaa kesäkuussa, jolloin tulevat ensimmäiset kesälomaa viettävät turistit. Heinäkuun alusta turistien määrä alkaa kasvaa ja huippu on elokuussa, joka on eurooppalaisten yleisin lomakuukausi. Myös syyskuun alku on kohtalaisen vilkasta turistisesonkia, ja silloin liikkeellä ovat ennen kaikkea etelä-eurooppalaiset. Syyskuun loppua kohden sesonki selkeästi hiljenee. Kaikki turistit tulivat Airbnb:n kautta.

Vuokranantaja pääsee huomattavasti helpommalla, jos vuokraa asunnon mahdollisimman pitkäksi aikaa, jolloin voi myös itse lomailla. Parhaaan tuoton kuitenkin saa, kun hyödyntää turistisesongin ja on valmis ravaamaan asunnolla usein. Itse suosin näiden kahden välimuotoa, koska haluan lomailla. Pidemmät varaukset tehdään useita kuukausia aiemmin, ja niissä hinta jää pakostakin alhaisemmaksi. Hinnat nousevat kesää kohden, kun vapaana olevien asuntojen määrä laskee. Ajoissa saatu pidempiaikainen varaus helpottaa omien lomasuunnitelmien tekemistä.

Kesän vuokratuotto

Asunnon vuokrausaste oli kesä-syyskuussa 92 % ja tyhjiä hajapäiviä oli yhteensä 10, joista suurin osa kesäkuussa. Jo etukäteen näin kalenterista, että kahden varauksen välissä olevat hajapäivät olivat vaarassa jäädä tyhjiksi. Olisin voinut laskea niiden hintaa, mutta en kuitenkaan halunut vuokrata liian halvalla, sillä lyhytaikainen vuokraus on ylipäätään työlästä. Olen todennut yön menevän yleensä kaupaksi hinnan laskiessa 15% normaaliin sesonkihintaan nähden.

Kesäsesongilta kertyi vuokria 4232 €, joka on keskimäärin 12% enemmän kuin talvikautena. Verrattaessa tuottoa kalustamattoman asunnon tuottoon (vuokra 710 € / kk), sesonkikauden on tuotto 49% korkeampi. Alla esitys vuokrien jakautumisesta kesän eri kuukausille. Kuten kuvasta näkyy, että kesäkuussa oli eniten tyhjiä päiviä, mutta sen vuokratulo oli muita kesäkuukausia korkeampi.

Tulot-kesä-2015

Kaiken kaikkiaan olen tyytyväinen kesän tuottoon. Kesän vuokratuotto olisi voinut olla paljon suurempikin, jos olisin suosinut lyhytaikaisia vuokralaisia. Syksyn varaustilanne on suhteellisen hyvä ja varaukset ovat pidempiä kuin kesällä. Tästä on hyvä lähteä talvea kohden. Ensi kesänä tulen suosimaan vieläkin pidempiaikaisia varauksia, jotta itse pääsen helpommalla.

Kalustetun sijoitusasunnon välttämättömät tavarat

Lyhytaikainen asuminen poikkeaa tavallisesta asumisesta ja sen vuoksi kalustetun sijoitusasunnon välttämättömät tavarat pitää valita huolella. Laadin ensiksi listan tavaroista ja vasta sitten aloitin niiden systemaattisen metsästyksen.

Tavaroita joutui hankkimaan paljon, joten halusin pitää kulut mahdollisimman alhaisina. Mikään yksittäinen tavara ei itsessään maksanut paljoa, mutta jokainen ostettu tavara on pois vuokratuotosta. Oli yllättävää, kuinka kaiken maailman kihvelit, kahvelit ja siivousvälineet haukkasivat yhteensä suuren summan. Kaikki harvemmin tarvittava roina karsittiin auttamatta pois, koska lyhytaikainen vuokralainen ei leivo, säilö eikä juuri muutenkaan harrasta keittiössä säätämistä. Asunnon astiat ovat neljälle hengelle, mutta kaikkia astioita ostettiin kuuden setti. Jos yksi muki menee rikki, niin kaivan varastosta uuden ilman että tarvitsee ostaa uutta settiä.

Toinen syy tavaroiden vähyyteen on asunnon koko. Pientä kämppää ei täytetä turhalla kamalla. Kotoani vein vain muutamia tavaroita, jotta yleisvaikutelma ei muodostuisi liian hajanaiseksi tai kirpputorimaiseksi. En halunnut tavaroiden näyttävän siltä, että ne ovat hankittuja suoraan kirpparilta tai halpahallista, vaikka juuri näinhän asia olikin. Panostin muutamiin hyvälaatuisiin tuotteisiin. Ei ole niin väliä, juoko kahvia halpamukista vai kalliimmasta versiosta. Sen sijaan on suurtakin väliä leikkaako leipää halvalla tylsällä veitsellä vai hyvälaatuisella terävällä veitsellä. Kaikki nk. paremmat tuotteet ovat peräisin tarjouksista ja outleteistä. Mitään normaalihintaista ei ostettu. Keittiön irtosälä ostettiin Ikeasta, Tokmannilta, Tarjoustalosta ja Hong Kongista pyrkien halvimpaan mahdolliseen vaihtoehtoon. Vain veitset ja sakset ovat Hackmanin. Mainio paikka on myös Vantaalla sijaitseva vahinkotavarakeskus TH-market, josta voi löytää mitä vain.

kokkiveitsi-hackman

Hackmanin kokkiveitsi löytyi alelaarista kympillä.

Liinavaatteet

Halusin hyvälaatuiset liinavaatteet, koska niiden pitää tuntua mukavilta ja kestää kulutusta. Aluksi ostin kokeeksi pari Ikean pussilakanasettiä, mutta se riitti. Laatu oli huono ja jouduin palauttamaan toisen pussilakanan jo ennen ensimmäistä käyttöä. Lakanassa oli reikä. Lisäksi kangas oli erittäin ohutta, vaikka lakanat olivat sieltä Ikean kalliimmasta päästä. Niin Ikean ja kuin monen muunkin halpakaupan pussilakanoissa on nepparit, joten niitä ei voi edes mankeloida. Oli siis monta syytä jättää ne ostamatta.

Ylipäätään huonolaatuiset liinavaatteet ovat ärsyttäviä, tuntuvat inhottavilta ja antavat huonon vaikutelman ohuine rättimäisine kankaineen. Mukava vaikutelma syntyy laadukkailla liinavaatteilla, ja ennen kaikkea laadukas tuote kestää kovaa kulutusta. Kaikki liinavaatteet ovat metsästettyjä tarjoushintaan outleteistä. Kovia sanoja ovat Marimekko, Finlayson ja Vallila.

Liinavaatteita tarvitaan paljon ja vielä sitäkin enemmän. Kannattaa miettiä jo ostovaiheessa:

  1. mitkä värit sopivat sisustukseen. Jos ei ole sängynpeitettä, niin silloin ei varsinkaan voi ostaa mitä värejä hyvänsä. Myös pyyhkeiden kanssa voi miettiä, että pyyhesetit ovat samaa sarjaa, mutta toisistaan erotettavissa, kun tulee kaksi vierasta. Samaa settiä kannattaa ostaa heti kättelyssä useampi pari.
  2. mitä värejä voi pestä samassa pesukoneellisessa. Mustavalkoinen on tyylikästä, mutta mustia ja valkoisia pyyhkeitä ei voi pestä samalla kertaa.

Tavaran metsästämiseen meni kaikkiaan kolmisen kuukautta, jonka jälkeen perussetti oli valmiina. Tämän jälkeen jatkettiin täydennystä mm. liinavaatteiden osalta. Aloitin kaman haalimisen heti, kun olin tehnyt päätöksen asunnon kalustettuna vuokraamisesta. Jälkikäteen ajatellen tavaran haalimiseen olisi voinut varata enemmänkin aikaa, koska en pidä kaupoissa ravaamista ja sain siitä yliannostuksen. Eniten tietenkin viivästytti kaiken näkyvän tavaran ostaminen, koska ei ollut oikein käsitystä sisustamisesta. Seuraavassa postauksessa esittelen sisustusta lukujen valossa.