Talven varausaste lyhytaikaisessa asunnonvuokrauksessa

Lukija kyseli, millainen on ollut talven varausaste lyhytaikaisessa asunnonvuokrauksessa omalla kohdallani. Talvikaudella tarkoitetaan tässä ajanjaksoa lokakuusta huhtikuuhun. Mitään radikaalia eroa en talven ja kesän välillä ole havainnut, mutta näppituntuman mukaan talvikautena tyhjien öiden määrä kasvaa parilla kolmella yöllä kesäkuukauteen verrattuna.  Yleisesti ottaen pyrin pidempiin varauksiin, ja asunto onkin noin puolet vuodesta pidempiaikaisesti vuokrattuna. Pidempiaikaisella tarkoitan Airbnb-maailmassa kuukautta tai sitä pidempää ajanjaksoa.

Riippuu aivan tuurista, kuinka paljon onnistuu saamaan pitkäaikaisia varauksia talvikuukausille varausastetta nostamaan. Yli kuukauden mittaiset varaukset takaavat todellakin paremmat yöunet, koska vuokralaisia on talvikautena vähemmän liikkeellä. Kesällä ihmiset tulevat väljällä aikataululla lomailemaan ilman kummempia syitä, mutta talven vierailla on lähes aina jokin syy tuloonsa. Lomalainen tulee morjestamaan kaveria, mutta ei huvikseen vaeltelemaan marraskuun räntäsateeseen.

Tosin uudenvuoden tienoilla ja heti sen jälkeen voidaan puhua jonkinlaisesta parin viikon talvisesongista, jolloin mm. venäläiset tulevat lomalle. Moni ulkomaalainen pysähtyy vain lyhyeksi aikaa Helsinkiin, josta jatkaa matkaansa pohjoiseen revontulia ihmettelemään. Koulujen talvilomaviikoilla luulisi olevan enemmän kysyntää, mutta se ei kohdisty pieniin asuntoihin.

Vahvistin vielä näppituntuman nopealla ynnälaskulla, jonka perusteella sanoisin, että jos asunto ei ole talviaikaan pitkäaikaisesti vuokralla, niin tyhjiä öitä on keskimäärin kuukaudessa kuusi. Vaihtelun määrä on suuntaansa parisen yötä. Kesällä tyhjien öiden määrä liikkuu neljän yön tuntumassa kuukautta kohden. Talvikuukauden varausaste on siis ollut 80 % paikkeilla, silloin kun varauksen kestot vaihtelevat parista päivästä pariin viikkoon.

Talven ja kesän varausasteiden erot eivät ole huimia, mutta talven vuokraustoiminta on erilaista lomalaisten puuttuessa. Kesällä on helpompi nostaa niin minimiyömäärän rajaa kuin hintaakin, sillä turisteja on paljon liikkeellä. Talvikautena vastaavasti joutuu hyväksymään enemmän lyhyitä varauksia saavuttaakseen korkeamman varausasteen.

Talvella vakoilen useammin muiden vastaavien kohteiden hintoja ja säädän oman asuntoni yön hintaa kilpaillakseni kiristyvillä Airbnb-markkinoilla. Talvikautena tyhjien Airbnb-asuntojen osuus on suurempi ja hinnat ovat alhaisempia, joten aina on kivoja kämppiä saatavilla. Moni vuokralainen varaakin asunnon aivan viime hetkenä. Toki kesälläkin tulee viime hetken varauksia, mutta talvella asunto varataan useammin vain muutamaa tuntia ennen saapumista. Toisaalta on myös niin, että monet ajoissa liikkeellä olevat talvivieraat haluavat kovasti keskustella vuokranantajan kanssa ennen varauspäätöstä. Talvi on sekä äkkilähtöjen että hartaan mietiskelyn aikaa.

Talvikausi eroaa kesästä näin:

  • Lomanviettäjien osuus on hyvin pieni.
  • Hinnat ovat alhaisempia.
  • Varaukset ovat lyhyempiä.
  • Enemmän tyhjiä kohteita on tarjolla.
  • Suurempi osa tekee varauksen saapumispäivänä.
  • Ajoissa liikkeellä olevat usein miettivät pidempään, koska kiirettä ei ole.

Kuva: Huffington Post Quebec

Airbnb:n turhat varauskyselyt

Booking-Engine-GroupAirbnb-vuokranantajan parantaa näkyvyyttään sivustolla vastaamalla tiedusteluihin nopeasti, mielellään jo tunnin sisällä. Vastauksia joutuu siis näpyttelemään kiireessä ja niiden työläys käy nopeasti ilmi vuokranantajalle. Airbnb:n turhat varauskyselyt vievät aikaa siinä missä muutkin kyselyt. Kesäaikana vastaaminen on palkitsevampaa, koska silloin suurempi osuus yhteydenotoista johtaa varauksiin. Sesonkiaikana useimmat Airbnb-käyttäjät tekevät varauksensa nopeasti, koska kohde ei välttämättä ole kauan vapaana.

Talviaika onkin aivan toista, koska suurempi osuus tiedusteluista on yhtä tyhjän kanssa. Täytyy myöntää, että olen kyllästynyt vastaamaan turhanpäiväisiin tiedusteluihin. Tyypillisimmässä  yhteydenotossa pariskunta kertoo tulevansa Helsinkiin muutamaksi päiväksi ja ilmoittaa olevansa KIINNOSTUNUT asunnostani. Lisäksi kysytään onko asuntoni vapaa, vaikka kalenteri näyttää vapaata. Osa Airbnb-käyttäjistä ei vain katso kalenteria. Rasittavia tiedusteluita ovat myös ne, joissa kysytään hintaa. Airbnb:n sivuilla on nähtävissä hyvin selkeästi, mitkä asunnot ovat kullonkin vapaana ja mitä yöpyminen maksaa.

Suurin osa yhteydenotoista tulee illalla, joten nukkumaanmenoaikaan tuleva turha tiedustelu on turhaakin turhempi. Tässä esimerkkejä viimeaikaisista tiedusteluista, joiden takia olen sännännyt sorvaamaan pikaista vastausta.

  • Pariskunta oli tulossa Helsinkiin ja kysyi onko paikka vapaana. Eipä ollut.
  • Henkilö lähetti varauspyynnön muutamaksi päiväksi ja kysyi onko paikka vapaana toiselle ajanjaksolle. Hän kysyi myös hintaa. Viesteistä ei käynyt ilmi, koska hän oli tulossa ja sen vuoksi hinnan antaminen ei ollut mahdollista.
  • Asunnostani kiinnostunut henkilö pyysi kattavaa kuvausta Helsingin joukkoliikennesysteemistä, jotta voisi tehdä varauspäätöksen.
  • Ökyrikas mies ilmoitti tulevansa liikematkalle Suomeen oli kuulemma kiinnostunut pikku luukustani.
  • Kunnollinen keski-ikäinen mies halusi vuokrata asunnon kertomatta kuinka pitkäksi aikaa.

Vastaaminen vie aikaa siitä huolimatta, että olen tehnyt valmiit vastausmallit. Harvoin voin lähettää pelkkää mallivastausta, vaan aina joutuu muuntelemaan.

Hyvin nopeasti oppii erottamaan potentiaaliset varauksen tekijät nk. kiinnostuneista. Nämä kiinnostuneet lähettävät saman viestin usealle vuokranantajalle ja usein täysin epäselväksi jää, mihin kysymykseen he haluavat vastauksen. He vain ilmoittavat olevansa kiinnostuneita.

Kiitän kiinnostuneita yhteydenotosta ja lupaan tarkempia ohjeita joitain päiviä ennnen saapumista. Minimoin viestinnän heidän kanssaan, enkä rupea antamaan matkavinkkejä ennen varausta. Jos vastausaikaa mittaavaa kelloa ei olisi, niin osa tiedusteluista jäisi ilman vastausta.

Airbnb-asunnon hinnoittelu – mikä on oikea hintataso?

Hinnoittele oikeinYksi haastavimmista asioista on Airbnb-asunnon hinnoittelu: paljonko asunnostani ollaan valmiita maksamaan vuokraa? Hintaan vaikuttavat luonnollisesti sijainti, koko ja vuokrajakson pituus. Itse koin hinnoittelun alussa hankalana, joten vertasin hintoja muihin saman alueen asuntoihin ja kävin läpi Torit, Oikotiet, Forenomit ym. kalustettuja asuntoja vuokraavat yritykset. Loppujen lopuksi aloitushintani oli Forenomia huomattavasti halvempi, mutta kalliimpi kuin halvimmat saman alueen Airbnb-kämpät.

Laskin kaikki kulut niin tarkkaan kuin mahdollista ja ynnäsin paljonko asunnosta oli välttämätöntä saada kulujen kattamiseksi. Laskin myös montako yötä pitää saada myytyä kuukaudessa, jotta saisi saman kuin tyhjänä vuokrattu kämppä tuottaa.

Dynaaminen hinnoittelu

Airbnb:llä käytössä oleva dynaaminen hinnoittelu näyttää sen hinnan, jolla asunto todennäköisesti vuokrataan. Niinpä niin. Kyllähän yö todennäköisesti menee kaupaksi, jos pudotan hinnan 35 euroon. Moiseen pelleilyyn en rupea. On toki aivan toinen asia, jos kämppä vuokrataan 35 eurolla yö pitkäksi aikaa. Oman kokemukseni mukaan dynaaminen hinnoittelu on oiva apuväline, joka näyttää ne päivät,  joille on kysyntää. Jos kysyntää ei ole, ei dynaaminen hinnoittelu toimi. Pidän itse mielummin kämpän tyhjänä lyhyitä jaksoja, kuin myyn polkuhintaan. Airbnb on voittoja takova liikeyritys, joka haluaa vuokranantajien vuokraavan kämppänsä hintaan mihin hyvänsä, kunhan vuokraavat.

Elokuussa hinnat ovat korkeimmillaan, koska silloin on eurooppalaisten lomakausi. Jos olen elokuussa paikan päällä, nostan hintaa 15-20%. Jos haluan varmistaa pitkäaikaisen vuokralaisen oman lomani ajaksi, pidän hinnan samana kuin keväällä. Kesä on kuitenkin se vuodenaika, jolloin tehdään suurimmat vuokratuotot. Karkeasti yhden yön varaus elokuussa on lähes kaksi kerta kalliimpi kuin yön hinta talvella pitkissä varauksissa.

Erilaisten tapahtumien aikaan kannattaa nostaa hintoja, mikäli ei ole pitkäaikaisia vuokralaisia. Festivaalit, massatapahtumat, maratonit ovat loistavia tapahtumia vuokranantajalle. Hintakehitystä voi seurata myös hotellien sivuilta, sillä hotellit kyllä tietävät, koska pyytää korkeampaa hintaa.

Hintaan sisällytettävät kulut

Airbnb kehoittaa majoittajia (tai siis vuokranantajia) anteliaisuuteen ja varaamaan viinipullot, hedelmävadit, paikalliset mätöt ym. valmiiksi vieraiden saapuessa. Huomioin aina vieraan tulon jotenkin, ja usein tarjolla on jotain pientä. Hintaan on hyvä sisällyttää nämäkin menot. Kokemuksen myötä oppii, paljonko juoksevia kuluja tulee, mitä tarvikkeita pitää ostaa ja mitä ne maksavat. Lisäksi on hyvä huomioida, että jos asunnolla käy usein, niin siitäkin aiheutuu kuluja. Näistä lisää myöhemmin.

Huonolla onnella vuokralaiset ovat myöhässä, mikä vie aikaa. Lisäksi tulee ainakin pari koneellista pyykkiä. Ei siis mitään järkeä myydä liian halvalla. Pitää myös ajatella omaa vapaa-aikaa ja jaksamista. Vuokrauksen pitää olla kestävällä pohjalla, ja silloin jokainen euro ei ole kannattavaa tuloa.

Aloittaessani Airbnb-vuokrauksen tein toisin kuin monet neuvoivat ja määrittelin hintatason samaksi, kuin vastaavien kämppien yökohtaiset hinnat samalla alueella. Eli ei siis mitään alea. Tämä osoittautui onnistuneeksi valinnaksi.