Kahden asunnon lyhytaikainen vuokraus

Olen pohtinut sijoitusasunto 2 laittamista lyhytaikaiseen vuokraukseen. Kämppä kakkonen on kokoluokaltaan samaa sarjaa kuin ykkönen, ja sijaitsee niin ikään kantakaupungissa. Tällä hetkellä asunnossa on hyvä vuokralainen toistaiseksi voimassaolevalla sopimuksella, mutta hyvää vuokralaista en rupea häätämään. Siitä huolimatta vuokrausstrategiaa on hyvä miettiä etukäteen, koska pienissä asunnoissa ei yleensä asuta vuositolkulla. Kahden asunnon lyhytaikainen vuokraus vaatii suunnittelua enkä halua rynnätä siihen suinpäin.

Vuokralaisen lähdettyä asuntoon pitää tehdä pintaremppa ja laittaa keittiö uusiksi. Remontin yhteydessä joudun miettimään, remontoidako kämppää pitkä- vai lyhytaikaisen vuokralaisen tarpeen mukaan. Jos päädyn normiratkaisuun eli pitkäaikaiseen vuokraukseen, niin asuntoon järkätään luultavasti lisää säilytystilaa.

Nyt kun on kokemusta kalustetun asunnon vuokrauksesta, niin harhakuvitelmia ei enää ole. En ole päättänyt vielä mitään ja onneksi ei tarvitsekaan, mutta huomaan pyöritteleväni ajatusta usein. Kaikkein suurinpana ongelmana näen ajankäytön. Onko minulla aikaa ja/tai halua pyörittää kahta kämppää? En osaa kuvitella montaakaan synergiaetua kahden asunnon lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Se luultavasti tietäisi tasan tarkkaan kaksinkertaista työmäärää. Toisaalta mitään harjoittelukautta ei tarvita ja rutiinit ovat valmiina. Tiedän tarkkaan, mitä asuntoon pitää hankkia eikä ensimmäistäkään virheostosta luultavasti tulisi.

Toinen ongelma liittyy logistiikkaan. Yhden auton taloudessa auto ei ole aina omassa käytössä, joten pahimmassa tapauksessa joutuisin sahaamaan julkisilla liikennevälineillä kolmen asunnon väliä. Tämä ei ole mahdollista, jos (siis kun) pitää kuljettaa tavaraa.

Toisaalta, jos edes toisessa asunnossa olisi pidempiaikainen (eli vähintääkin viikkoja viipyvä) vuokralainen, niin työmäärä säilyisi säällisenä. Varmaa on kuitenkin, että enemmin tai myöhemmin joutuisin hirvittävään Airbnb-pyöritykseen. Kuinka hoitaa samalle päivälle sattuvat kahden kämpän vaihdot? Saattaisi olla, että se ei onnistuisi, mikä tarkoittaisi kalenterikikkailua. Joutuisin joko blokkaamaan päiviä kalenterista ja/tai säätämään minimiöiden määrää, niin ettei tule kahta vaihtoa samalle päivälle. Huonoimmillaan tämä alentaisi vuokrausastetta.

Kahden asunnon lyhytaikainen vuokraus

Plussat

  • Parempi tuotto. Kämppä maksaisi itsensä takaisin nopeammin.
  • Asunto säilyisi huomattavasti paremmassa kunnossa.
  • Kokemusta lyhytaikaisesta vuokraamisesta on kertynyt.
  • Osa vuokralaisista viipyy kuitenkin useita kuukausia.
  • Asunnon soveltuvuus hyvä ja asunto on hyvällä paikalla.

Miinukset

  • Liinavaaterumba tuplaantuisi.
  • Logistiikkaprobleemat todennäköisiä yhden auton taloudessa.
  • Sisustuspainajainen taas kerran edessä. Siitäkin on tosin selvitty.
  • Kuinka olla kahdessa paikassa samanaikaisesti.
  • Asunnot eivät ole samalla alueella.

5 tapaa säästää aikaa kalustetun asunnon vuokrauksessa

muistilistaKalustetun asunnon vuokraus lyhytaikaisesti on työlästä ja aikaaviepää touhua. Omaa ajankäyttöä voi kuitenkin tehostaa järjestelmällisyydellä ja suunnitelmallisuudella, jolloin epämääräiset sijaistoiminnot jäävät pois. Kaikkein tärkeintä on kehittää selkeät rutiinit ja tietoisesti noudattaa niitä, kunnes ne ovat selkäytimessä. Tee samat asiat aina samassa järjestyksessä, ja käytä aluksi muistilappua, vaikka se tuntuisi kuinka hölmöltä. Muistilistan voi jättää pois vasta kun varmasti muistaa kaikki asiat. Jos on pidempiaikainen vuokralainen (pari viikkoa riittää), niin rutiinit unohtuvat yllättävän nopeasti eikä muista mitä kaikkea ylipäätään pitäisi muistaa. Olen itse kirjannut vihkoon kaikki muistettavat asiat, olivapa ne kuinka pieniä tahansa. Listaa käyttäen toiminta säilyy tehokkaana myös zombie-tilassa.

Rutiinit eivät ainoastaan nopeuta arjen pyöritystä vaan myös takaavat sen, että asioita ei unohdu. Mikään ei ole niin tylsää, kuin joutua kiireessä hakemaan kotoa kuormasta unohtuneita tavaroita tai toivoa, että vieras ei huomaa jotain tekemättä jäänyttä työtä. Talvi on hiljaisempaa aikaa, joten nyt on hyvä hioa rutiinit kuntoon.

5 tapaa säästää aikaa kalustetun asunnon vuokrauksessa

  1. Pakkaa tulevien päivien/viikkojen liinavaatekassit etukäteen valmiiksi ja kiinnitä kasseihin nimilaput päivämäärineen. Ikean kassit ovat hyviä tähän. Näin ennakoit liinavaatetilanteen ja paniikkipyykki jää väliin.
  2. Kirjoita asukkaille erilliseen ohjeeseen kaikki ne asiat, joita eniten kysytään (verkon salasana, ulko-oven koodi, lähin kauppa jne).
  3. Pidä aina mukanasi vihko, johon kirjaat, mitä asuntoon pitää tuoda seuraavalla kerralla ja mitä asunnossa on tällä hetkellä. Myöhemmin kotona et muista esim. montako minkäkin kokoista pyyhettä jätit asuntoon. Ota tavaksi laittaa vihko aina seuraavaan liinavaatekassiin, jolloin se varmasti kulkee mukana.
  4. Ennen vieraan tuloa, laita yhteystiedot puhelimeesi valmiiksi, niin kiireessä ei tarvitse etsiä puhelinnumeroita. Et välttämättä edes muista, kuka kämpässäsi juuri sillä hetkellä on. Vuokralaisellekin on mukavampaa tulla tunnistetuksi, jos hän sattuu soittamaan. Kommunikointi tapahtuu hyvin paljon tekstiviestein ohi Airbnb:n oman viestintäsysteemin.
  5. Kirjoita arvostelu vieraista samana päivänä, kuin he lähtevät tai viimeistään seuraavana aamuna. Jos lyhytaikaisia vieraita on liuta putkeen, niin aina ei tule heti mieleen kuka oli kukin. Voit myöhemmin hioa arvostelua ennen lähettämistä.

Lyhytaikaisen asunnonvuokrauksen verotus

Lyhytaikaisen asunnonvuokrauksen verotus on asia, josta ei ole selkeää ohjeistusta. Keskeisin ongelma liittyy vuokraustoiminnan ja majoitustoiminnan väliseen eroon, ja näiden kahden erilaiseen verokohteluun. Vaitonainen verottaja reagoi uusiin ilmiöihin ymmärrettävästi viipeellä. Viimeisin verotusta koskeva kannanotto ilmestyi 22.10.2015, jossa verottaja otti edes jollain tavoin kantaa Airbnb-tyyppiseen vuokraustoimintaan:

”Air bnb -tyyppisestä toiminnasta saatu tulo on veronalaista pääomatuloa.”

Kannanotto ei liene yllätys kenellekään, vaan on itsestään selvää, että tuloista maksetaan veroa. Omaa asuntoaan tilapäisesti vuokraava ei siis harjoita majoitustoimintaa, joten alv-verovelvollisuutta ei ole. Tämä oli tosin jo aiemmin sanottu verottajan ohjeissa majoitustoiminnan verollisuudesta.

Kaikkein oleellisin kysymys on edellen auki, eli mikä on majoitustoimintaa ja mikä vuokraustoimintaa. Näiden kahden välinen ero on veteen piirretty viiva, ja kansalainen joutuu kulloinkin kulloisenkin verolainsäädäntöä tulkitsevan verovirkailijan armoille. Jos lakia tulkitaan eri kunnissa eri tavoin, eivät veronmaksajat ole tasa-arvoisessa asemassa keskenään. Koko kilpailuasetelma on vääristynyt Airbnb-vuokrauksessa, koska suurin osa ihmisistä ei ilmoita saatuja tuloja lainkaan verottajalle, osa maksaa veroa pääomatuloista ja osa maksaa tämän päälle vielä arvonlisäveron. Ymmärrettävästi tilanne kyrsii majoitusalan yrityksiä.

Majoitustoiminnan ja vuokrauksen välinen ero

Verottajan omat ohjeet majoitustoiminnasta ovat epäselvät ja monitulkintaiset. Niiden perusteella maallikko ei voi sanoa, onko kalustetun sijoitusasunnon vuokraus majoitustoimintaa. Verottajan mukaan:

”Majoitustoimintaa on ansiotarkoituksessa tapahtuva kalustettujen huoneiden pitäminen vieraiden majoittamista varten. Majoitusliikkeestä voidaan käyttää sen toiminnan laatua kuvaavaa nimitystä kuten hotelli, matkustajakoti, retkeilymaja, täysihoitola tai lomakeskus taikka muuta vastaavaa nimitystä.”

Verottaja tulkitsee vuokrauksen majoitustoiminnaksi, jos toimintaan liittyy asumisen lisäksi muita oheispalveluita. Ota nyt tästä selvää, sillä:

”Oheispalvelujen puuttumisesta ei kuitenkaan voida tehdä johtopäätöstä, ettei kysymyksessä olisi majoitustoiminta”.

Toinen kriteeri on tilojen käyttö, sillä jos tilat ovat myös omassa käytössä, niin silloin kysymys on vuokraustoiminnasta. Tätä kohtaa selvensi verottajan viimeisin kannanotto. Asiasta on myös blogikirjoitus.

Verottaja erottaa majoitus- ja vuokraustoiminnan toisistaan asumisen tilapäisyyden perusteella, mutta tilapäisyyden määrittelmä puuttuu. Määräaikainen vuokrasopimus on aina tilapäinen, joten tämäkin kohta on epäselvä. Vai tarkoitetaanko tilapäisyydellä sitä, että vakinainen asuinpaikka on muualla. Minulla ei ole muistaakseni ollut yhtään vuokralaista, joka olisi ilmoittanut kalustetun asunnon osoitteen vakituiseksi asuinpaikakseen.

”Majoitustoiminnan olennainen piirre on se, että tilan luovutus tapahtuu tilapäistä asuintarkoitusta varten. Pysyvään asumistarkoitukseen tapahtuva vuokraus on verotonta kiinteistön luovutusta.”

Verottaja kuitenkin mainitsee kahden kuukauden aikarajan. Yli kahden kuukauden vuokrasopimukset ovat siis vuokraustoimintaa ja alle kahden kuukauden majoitustoimintaa. Onkohan tämä nyt jonkinlainen tilapäisyyden määrittely?

”Muussa majoitustoiminnassa verollisen ja verottoman majoitustoiminnan rajana voidaan käyttää kahta kuukautta. Tätä lyhyemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus on lähtökohtaisesti verollista majoitustoimintaa ja pidemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus verotonta kiinteistön käyttöoikeuden luovutusta.”

Toisaalta satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei tee toiminnasta majoitustoimintaa.

”Loma-asunnon satunnainen pitkäaikaisvuokraus ei yleensä muuta vuokrauksen luonnetta majoitustoiminnasta verottomaksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutukseksi. Vastaavasti satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei muuta vuokrauksen pääasiallista luonnetta. Huom. alleviivaus on oma lisäys.

Onko nyt niin, että jos vuokraan asunnon kahdeksi kuukaudeksi lomanviettäjälle, olen majoittaja, mutta jos vuokralaisen odottaa esim. oman uudisasuntonsa valmistumista, olen vuokranantaja. Teen mahdollisimman pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia, mutta täytän väliin jäävät aikajaksot lyhyen aikaa viipyvillä vuokralaisilla. Omasta mielestäni olen vuokranantaja, koska vuokrauksen pääasiallinen luonne on pitkäaikainen vuokraus.

Lama on vaikuttanut vuokraustoimintaan ja työkomennuksia on vähemmän. Joudun siis vuokraamaan enemmän lyhytaikaisesti, koska sattuu olemaan lama. Ei voi olla suhdanteista riippuvaista, olenko vuokranantaja vai majoitustoiminnan harjoittaja. Googlaamalla löytyi verohallinnon ylitarkastajan kommentti Iltasanomille vuodelta 2014:

”Silloinkin, jos joku on ostanut sijoitusasunnon puhtaasti majoitustoimintaa varten, verottajan on Myllymäen mukaan vaikea katsoa toimintaa ammattimaiseksi, ellei siihen liity edellä mainittuja oheispalveluita.”

Luotan siis paremman puutteessa iltapäivälehden haastatteluun. Tähän voi vedota yhtä varmasti kuin verottajan suullisesti antamiin ohjeisiin. Viranomainen voi sanoa ihan mitä vain joutumatta siitä vastuuseen. Maksan veroni mielelläni, mutta haluan vain varmuudella tietää mitkä verot.

Kokonaan toinen asia on, mitä majoitustoiminnan harjoittajalla tarkoitetaan. Yrittäjyyttäkö?