Lyhytaikaisen asunnonvuokrauksen verotus

Lyhytaikaisen asunnonvuokrauksen verotus on asia, josta ei ole selkeää ohjeistusta. Keskeisin ongelma liittyy vuokraustoiminnan ja majoitustoiminnan väliseen eroon, ja näiden kahden erilaiseen verokohteluun. Vaitonainen verottaja reagoi uusiin ilmiöihin ymmärrettävästi viipeellä. Viimeisin verotusta koskeva kannanotto ilmestyi 22.10.2015, jossa verottaja otti edes jollain tavoin kantaa Airbnb-tyyppiseen vuokraustoimintaan:

”Air bnb -tyyppisestä toiminnasta saatu tulo on veronalaista pääomatuloa.”

Kannanotto ei liene yllätys kenellekään, vaan on itsestään selvää, että tuloista maksetaan veroa. Omaa asuntoaan tilapäisesti vuokraava ei siis harjoita majoitustoimintaa, joten alv-verovelvollisuutta ei ole. Tämä oli tosin jo aiemmin sanottu verottajan ohjeissa majoitustoiminnan verollisuudesta.

Kaikkein oleellisin kysymys on edellen auki, eli mikä on majoitustoimintaa ja mikä vuokraustoimintaa. Näiden kahden välinen ero on veteen piirretty viiva, ja kansalainen joutuu kulloinkin kulloisenkin verolainsäädäntöä tulkitsevan verovirkailijan armoille. Jos lakia tulkitaan eri kunnissa eri tavoin, eivät veronmaksajat ole tasa-arvoisessa asemassa keskenään. Koko kilpailuasetelma on vääristynyt Airbnb-vuokrauksessa, koska suurin osa ihmisistä ei ilmoita saatuja tuloja lainkaan verottajalle, osa maksaa veroa pääomatuloista ja osa maksaa tämän päälle vielä arvonlisäveron. Ymmärrettävästi tilanne kyrsii majoitusalan yrityksiä.

Majoitustoiminnan ja vuokrauksen välinen ero

Verottajan omat ohjeet majoitustoiminnasta ovat epäselvät ja monitulkintaiset. Niiden perusteella maallikko ei voi sanoa, onko kalustetun sijoitusasunnon vuokraus majoitustoimintaa. Verottajan mukaan:

”Majoitustoimintaa on ansiotarkoituksessa tapahtuva kalustettujen huoneiden pitäminen vieraiden majoittamista varten. Majoitusliikkeestä voidaan käyttää sen toiminnan laatua kuvaavaa nimitystä kuten hotelli, matkustajakoti, retkeilymaja, täysihoitola tai lomakeskus taikka muuta vastaavaa nimitystä.”

Verottaja tulkitsee vuokrauksen majoitustoiminnaksi, jos toimintaan liittyy asumisen lisäksi muita oheispalveluita. Ota nyt tästä selvää, sillä:

”Oheispalvelujen puuttumisesta ei kuitenkaan voida tehdä johtopäätöstä, ettei kysymyksessä olisi majoitustoiminta”.

Toinen kriteeri on tilojen käyttö, sillä jos tilat ovat myös omassa käytössä, niin silloin kysymys on vuokraustoiminnasta. Tätä kohtaa selvensi verottajan viimeisin kannanotto. Asiasta on myös blogikirjoitus.

Verottaja erottaa majoitus- ja vuokraustoiminnan toisistaan asumisen tilapäisyyden perusteella, mutta tilapäisyyden määrittelmä puuttuu. Määräaikainen vuokrasopimus on aina tilapäinen, joten tämäkin kohta on epäselvä. Vai tarkoitetaanko tilapäisyydellä sitä, että vakinainen asuinpaikka on muualla. Minulla ei ole muistaakseni ollut yhtään vuokralaista, joka olisi ilmoittanut kalustetun asunnon osoitteen vakituiseksi asuinpaikakseen.

”Majoitustoiminnan olennainen piirre on se, että tilan luovutus tapahtuu tilapäistä asuintarkoitusta varten. Pysyvään asumistarkoitukseen tapahtuva vuokraus on verotonta kiinteistön luovutusta.”

Verottaja kuitenkin mainitsee kahden kuukauden aikarajan. Yli kahden kuukauden vuokrasopimukset ovat siis vuokraustoimintaa ja alle kahden kuukauden majoitustoimintaa. Onkohan tämä nyt jonkinlainen tilapäisyyden määrittely?

”Muussa majoitustoiminnassa verollisen ja verottoman majoitustoiminnan rajana voidaan käyttää kahta kuukautta. Tätä lyhyemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus on lähtökohtaisesti verollista majoitustoimintaa ja pidemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus verotonta kiinteistön käyttöoikeuden luovutusta.”

Toisaalta satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei tee toiminnasta majoitustoimintaa.

”Loma-asunnon satunnainen pitkäaikaisvuokraus ei yleensä muuta vuokrauksen luonnetta majoitustoiminnasta verottomaksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutukseksi. Vastaavasti satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei muuta vuokrauksen pääasiallista luonnetta. Huom. alleviivaus on oma lisäys.

Onko nyt niin, että jos vuokraan asunnon kahdeksi kuukaudeksi lomanviettäjälle, olen majoittaja, mutta jos vuokralaisen odottaa esim. oman uudisasuntonsa valmistumista, olen vuokranantaja. Teen mahdollisimman pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia, mutta täytän väliin jäävät aikajaksot lyhyen aikaa viipyvillä vuokralaisilla. Omasta mielestäni olen vuokranantaja, koska vuokrauksen pääasiallinen luonne on pitkäaikainen vuokraus.

Lama on vaikuttanut vuokraustoimintaan ja työkomennuksia on vähemmän. Joudun siis vuokraamaan enemmän lyhytaikaisesti, koska sattuu olemaan lama. Ei voi olla suhdanteista riippuvaista, olenko vuokranantaja vai majoitustoiminnan harjoittaja. Googlaamalla löytyi verohallinnon ylitarkastajan kommentti Iltasanomille vuodelta 2014:

”Silloinkin, jos joku on ostanut sijoitusasunnon puhtaasti majoitustoimintaa varten, verottajan on Myllymäen mukaan vaikea katsoa toimintaa ammattimaiseksi, ellei siihen liity edellä mainittuja oheispalveluita.”

Luotan siis paremman puutteessa iltapäivälehden haastatteluun. Tähän voi vedota yhtä varmasti kuin verottajan suullisesti antamiin ohjeisiin. Viranomainen voi sanoa ihan mitä vain joutumatta siitä vastuuseen. Maksan veroni mielelläni, mutta haluan vain varmuudella tietää mitkä verot.

Kokonaan toinen asia on, mitä majoitustoiminnan harjoittajalla tarkoitetaan. Yrittäjyyttäkö?