Airbnb-asunnon hinnoittelu – mikä on oikea hintataso?

Hinnoittele oikeinYksi haastavimmista asioista on Airbnb-asunnon hinnoittelu: paljonko asunnostani ollaan valmiita maksamaan vuokraa? Hintaan vaikuttavat luonnollisesti sijainti, koko ja vuokrajakson pituus. Itse koin hinnoittelun alussa hankalana, joten vertasin hintoja muihin saman alueen asuntoihin ja kävin läpi Torit, Oikotiet, Forenomit ym. kalustettuja asuntoja vuokraavat yritykset. Loppujen lopuksi aloitushintani oli Forenomia huomattavasti halvempi, mutta kalliimpi kuin halvimmat saman alueen Airbnb-kämpät.

Laskin kaikki kulut niin tarkkaan kuin mahdollista ja ynnäsin paljonko asunnosta oli välttämätöntä saada kulujen kattamiseksi. Laskin myös montako yötä pitää saada myytyä kuukaudessa, jotta saisi saman kuin tyhjänä vuokrattu kämppä tuottaa.

Dynaaminen hinnoittelu

Airbnb:llä käytössä oleva dynaaminen hinnoittelu näyttää sen hinnan, jolla asunto todennäköisesti vuokrataan. Niinpä niin. Kyllähän yö todennäköisesti menee kaupaksi, jos pudotan hinnan 35 euroon. Moiseen pelleilyyn en rupea. On toki aivan toinen asia, jos kämppä vuokrataan 35 eurolla yö pitkäksi aikaa. Oman kokemukseni mukaan dynaaminen hinnoittelu on oiva apuväline, joka näyttää ne päivät,  joille on kysyntää. Jos kysyntää ei ole, ei dynaaminen hinnoittelu toimi. Pidän itse mielummin kämpän tyhjänä lyhyitä jaksoja, kuin myyn polkuhintaan. Airbnb on voittoja takova liikeyritys, joka haluaa vuokranantajien vuokraavan kämppänsä hintaan mihin hyvänsä, kunhan vuokraavat.

Elokuussa hinnat ovat korkeimmillaan, koska silloin on eurooppalaisten lomakausi. Jos olen elokuussa paikan päällä, nostan hintaa 15-20%. Jos haluan varmistaa pitkäaikaisen vuokralaisen oman lomani ajaksi, pidän hinnan samana kuin keväällä. Kesä on kuitenkin se vuodenaika, jolloin tehdään suurimmat vuokratuotot. Karkeasti yhden yön varaus elokuussa on lähes kaksi kerta kalliimpi kuin yön hinta talvella pitkissä varauksissa.

Erilaisten tapahtumien aikaan kannattaa nostaa hintoja, mikäli ei ole pitkäaikaisia vuokralaisia. Festivaalit, massatapahtumat, maratonit ovat loistavia tapahtumia vuokranantajalle. Hintakehitystä voi seurata myös hotellien sivuilta, sillä hotellit kyllä tietävät, koska pyytää korkeampaa hintaa.

Hintaan sisällytettävät kulut

Airbnb kehoittaa majoittajia (tai siis vuokranantajia) anteliaisuuteen ja varaamaan viinipullot, hedelmävadit, paikalliset mätöt ym. valmiiksi vieraiden saapuessa. Huomioin aina vieraan tulon jotenkin, ja usein tarjolla on jotain pientä. Hintaan on hyvä sisällyttää nämäkin menot. Kokemuksen myötä oppii, paljonko juoksevia kuluja tulee, mitä tarvikkeita pitää ostaa ja mitä ne maksavat. Lisäksi on hyvä huomioida, että jos asunnolla käy usein, niin siitäkin aiheutuu kuluja. Näistä lisää myöhemmin.

Huonolla onnella vuokralaiset ovat myöhässä, mikä vie aikaa. Lisäksi tulee ainakin pari koneellista pyykkiä. Ei siis mitään järkeä myydä liian halvalla. Pitää myös ajatella omaa vapaa-aikaa ja jaksamista. Vuokrauksen pitää olla kestävällä pohjalla, ja silloin jokainen euro ei ole kannattavaa tuloa.

Aloittaessani Airbnb-vuokrauksen tein toisin kuin monet neuvoivat ja määrittelin hintatason samaksi, kuin vastaavien kämppien yökohtaiset hinnat samalla alueella. Eli ei siis mitään alea. Tämä osoittautui onnistuneeksi valinnaksi.