Airbnb-asunnon hinnoittelu – mikä on oikea hintataso?

Hinnoittele oikeinYksi haastavimmista asioista on Airbnb-asunnon hinnoittelu: paljonko asunnostani ollaan valmiita maksamaan vuokraa? Hintaan vaikuttavat luonnollisesti sijainti, koko ja vuokrajakson pituus. Itse koin hinnoittelun alussa hankalana, joten vertasin hintoja muihin saman alueen asuntoihin ja kävin läpi Torit, Oikotiet, Forenomit ym. kalustettuja asuntoja vuokraavat yritykset. Loppujen lopuksi aloitushintani oli Forenomia huomattavasti halvempi, mutta kalliimpi kuin halvimmat saman alueen Airbnb-kämpät.

Laskin kaikki kulut niin tarkkaan kuin mahdollista ja ynnäsin paljonko asunnosta oli välttämätöntä saada kulujen kattamiseksi. Laskin myös montako yötä pitää saada myytyä kuukaudessa, jotta saisi saman kuin tyhjänä vuokrattu kämppä tuottaa.

Dynaaminen hinnoittelu

Airbnb:llä käytössä oleva dynaaminen hinnoittelu näyttää sen hinnan, jolla asunto todennäköisesti vuokrataan. Niinpä niin. Kyllähän yö todennäköisesti menee kaupaksi, jos pudotan hinnan 35 euroon. Moiseen pelleilyyn en rupea. On toki aivan toinen asia, jos kämppä vuokrataan 35 eurolla yö pitkäksi aikaa. Oman kokemukseni mukaan dynaaminen hinnoittelu on oiva apuväline, joka näyttää ne päivät,  joille on kysyntää. Jos kysyntää ei ole, ei dynaaminen hinnoittelu toimi. Pidän itse mielummin kämpän tyhjänä lyhyitä jaksoja, kuin myyn polkuhintaan. Airbnb on voittoja takova liikeyritys, joka haluaa vuokranantajien vuokraavan kämppänsä hintaan mihin hyvänsä, kunhan vuokraavat.

Elokuussa hinnat ovat korkeimmillaan, koska silloin on eurooppalaisten lomakausi. Jos olen elokuussa paikan päällä, nostan hintaa 15-20%. Jos haluan varmistaa pitkäaikaisen vuokralaisen oman lomani ajaksi, pidän hinnan samana kuin keväällä. Kesä on kuitenkin se vuodenaika, jolloin tehdään suurimmat vuokratuotot. Karkeasti yhden yön varaus elokuussa on lähes kaksi kerta kalliimpi kuin yön hinta talvella pitkissä varauksissa.

Erilaisten tapahtumien aikaan kannattaa nostaa hintoja, mikäli ei ole pitkäaikaisia vuokralaisia. Festivaalit, massatapahtumat, maratonit ovat loistavia tapahtumia vuokranantajalle. Hintakehitystä voi seurata myös hotellien sivuilta, sillä hotellit kyllä tietävät, koska pyytää korkeampaa hintaa.

Hintaan sisällytettävät kulut

Airbnb kehoittaa majoittajia (tai siis vuokranantajia) anteliaisuuteen ja varaamaan viinipullot, hedelmävadit, paikalliset mätöt ym. valmiiksi vieraiden saapuessa. Huomioin aina vieraan tulon jotenkin, ja usein tarjolla on jotain pientä. Hintaan on hyvä sisällyttää nämäkin menot. Kokemuksen myötä oppii, paljonko juoksevia kuluja tulee, mitä tarvikkeita pitää ostaa ja mitä ne maksavat. Lisäksi on hyvä huomioida, että jos asunnolla käy usein, niin siitäkin aiheutuu kuluja. Näistä lisää myöhemmin.

Huonolla onnella vuokralaiset ovat myöhässä, mikä vie aikaa. Lisäksi tulee ainakin pari koneellista pyykkiä. Ei siis mitään järkeä myydä liian halvalla. Pitää myös ajatella omaa vapaa-aikaa ja jaksamista. Vuokrauksen pitää olla kestävällä pohjalla, ja silloin jokainen euro ei ole kannattavaa tuloa.

Aloittaessani Airbnb-vuokrauksen tein toisin kuin monet neuvoivat ja määrittelin hintatason samaksi, kuin vastaavien kämppien yökohtaiset hinnat samalla alueella. Eli ei siis mitään alea. Tämä osoittautui onnistuneeksi valinnaksi.

Lyhytaikaisen asunnonvuokrauksen verotus

Lyhytaikaisen asunnonvuokrauksen verotus on asia, josta ei ole selkeää ohjeistusta. Keskeisin ongelma liittyy vuokraustoiminnan ja majoitustoiminnan väliseen eroon, ja näiden kahden erilaiseen verokohteluun. Vaitonainen verottaja reagoi uusiin ilmiöihin ymmärrettävästi viipeellä. Viimeisin verotusta koskeva kannanotto ilmestyi 22.10.2015, jossa verottaja otti edes jollain tavoin kantaa Airbnb-tyyppiseen vuokraustoimintaan:

”Air bnb -tyyppisestä toiminnasta saatu tulo on veronalaista pääomatuloa.”

Kannanotto ei liene yllätys kenellekään, vaan on itsestään selvää, että tuloista maksetaan veroa. Omaa asuntoaan tilapäisesti vuokraava ei siis harjoita majoitustoimintaa, joten alv-verovelvollisuutta ei ole. Tämä oli tosin jo aiemmin sanottu verottajan ohjeissa majoitustoiminnan verollisuudesta.

Kaikkein oleellisin kysymys on edellen auki, eli mikä on majoitustoimintaa ja mikä vuokraustoimintaa. Näiden kahden välinen ero on veteen piirretty viiva, ja kansalainen joutuu kulloinkin kulloisenkin verolainsäädäntöä tulkitsevan verovirkailijan armoille. Jos lakia tulkitaan eri kunnissa eri tavoin, eivät veronmaksajat ole tasa-arvoisessa asemassa keskenään. Koko kilpailuasetelma on vääristynyt Airbnb-vuokrauksessa, koska suurin osa ihmisistä ei ilmoita saatuja tuloja lainkaan verottajalle, osa maksaa veroa pääomatuloista ja osa maksaa tämän päälle vielä arvonlisäveron. Ymmärrettävästi tilanne kyrsii majoitusalan yrityksiä.

Majoitustoiminnan ja vuokrauksen välinen ero

Verottajan omat ohjeet majoitustoiminnasta ovat epäselvät ja monitulkintaiset. Niiden perusteella maallikko ei voi sanoa, onko kalustetun sijoitusasunnon vuokraus majoitustoimintaa. Verottajan mukaan:

”Majoitustoimintaa on ansiotarkoituksessa tapahtuva kalustettujen huoneiden pitäminen vieraiden majoittamista varten. Majoitusliikkeestä voidaan käyttää sen toiminnan laatua kuvaavaa nimitystä kuten hotelli, matkustajakoti, retkeilymaja, täysihoitola tai lomakeskus taikka muuta vastaavaa nimitystä.”

Verottaja tulkitsee vuokrauksen majoitustoiminnaksi, jos toimintaan liittyy asumisen lisäksi muita oheispalveluita. Ota nyt tästä selvää, sillä:

”Oheispalvelujen puuttumisesta ei kuitenkaan voida tehdä johtopäätöstä, ettei kysymyksessä olisi majoitustoiminta”.

Toinen kriteeri on tilojen käyttö, sillä jos tilat ovat myös omassa käytössä, niin silloin kysymys on vuokraustoiminnasta. Tätä kohtaa selvensi verottajan viimeisin kannanotto. Asiasta on myös blogikirjoitus.

Verottaja erottaa majoitus- ja vuokraustoiminnan toisistaan asumisen tilapäisyyden perusteella, mutta tilapäisyyden määrittelmä puuttuu. Määräaikainen vuokrasopimus on aina tilapäinen, joten tämäkin kohta on epäselvä. Vai tarkoitetaanko tilapäisyydellä sitä, että vakinainen asuinpaikka on muualla. Minulla ei ole muistaakseni ollut yhtään vuokralaista, joka olisi ilmoittanut kalustetun asunnon osoitteen vakituiseksi asuinpaikakseen.

”Majoitustoiminnan olennainen piirre on se, että tilan luovutus tapahtuu tilapäistä asuintarkoitusta varten. Pysyvään asumistarkoitukseen tapahtuva vuokraus on verotonta kiinteistön luovutusta.”

Verottaja kuitenkin mainitsee kahden kuukauden aikarajan. Yli kahden kuukauden vuokrasopimukset ovat siis vuokraustoimintaa ja alle kahden kuukauden majoitustoimintaa. Onkohan tämä nyt jonkinlainen tilapäisyyden määrittely?

”Muussa majoitustoiminnassa verollisen ja verottoman majoitustoiminnan rajana voidaan käyttää kahta kuukautta. Tätä lyhyemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus on lähtökohtaisesti verollista majoitustoimintaa ja pidemmäksi ajaksi tapahtuva vuokraus verotonta kiinteistön käyttöoikeuden luovutusta.”

Toisaalta satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei tee toiminnasta majoitustoimintaa.

”Loma-asunnon satunnainen pitkäaikaisvuokraus ei yleensä muuta vuokrauksen luonnetta majoitustoiminnasta verottomaksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutukseksi. Vastaavasti satunnainen lyhytaikainen vuokraus ei muuta vuokrauksen pääasiallista luonnetta. Huom. alleviivaus on oma lisäys.

Onko nyt niin, että jos vuokraan asunnon kahdeksi kuukaudeksi lomanviettäjälle, olen majoittaja, mutta jos vuokralaisen odottaa esim. oman uudisasuntonsa valmistumista, olen vuokranantaja. Teen mahdollisimman pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia, mutta täytän väliin jäävät aikajaksot lyhyen aikaa viipyvillä vuokralaisilla. Omasta mielestäni olen vuokranantaja, koska vuokrauksen pääasiallinen luonne on pitkäaikainen vuokraus.

Lama on vaikuttanut vuokraustoimintaan ja työkomennuksia on vähemmän. Joudun siis vuokraamaan enemmän lyhytaikaisesti, koska sattuu olemaan lama. Ei voi olla suhdanteista riippuvaista, olenko vuokranantaja vai majoitustoiminnan harjoittaja. Googlaamalla löytyi verohallinnon ylitarkastajan kommentti Iltasanomille vuodelta 2014:

”Silloinkin, jos joku on ostanut sijoitusasunnon puhtaasti majoitustoimintaa varten, verottajan on Myllymäen mukaan vaikea katsoa toimintaa ammattimaiseksi, ellei siihen liity edellä mainittuja oheispalveluita.”

Luotan siis paremman puutteessa iltapäivälehden haastatteluun. Tähän voi vedota yhtä varmasti kuin verottajan suullisesti antamiin ohjeisiin. Viranomainen voi sanoa ihan mitä vain joutumatta siitä vastuuseen. Maksan veroni mielelläni, mutta haluan vain varmuudella tietää mitkä verot.

Kokonaan toinen asia on, mitä majoitustoiminnan harjoittajalla tarkoitetaan. Yrittäjyyttäkö?

Airbnb-laki tyrmättiin niukasti San Fransiscossa

Jakamistalouden maailmanvalloitus on aiheuttanut vastareaktion, josta viimeisimpänä San Fransiscon kaupungin yritys suitsia Airbnb:n toimintaa. San Fransisco on Airbnb:n pääkallopaikka, jossa on viime päivinä voimakkaasti kampanjoitu lyhytaikaisen vuokrauksen rajoittamisen puolesta ja vastaan.

Asumiskustannukset San Fransiscossa ovat korkeat ja Airbnb-vuokrauksen katsotaan vielä nostavan niitä. Alueilla, joilla on pulaa ennestään kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista, on kannattavampaa vuokrata asuntoa lyhytaikaisesti turisteille, koska tuotto on aivan eri luokkaa. Tämä taas vähentää markkinoilla olevien kohtuuhintaisten asuntojen määrää. Airbnb-kohteita löytyy San Fransiscosta reippaasti yli 4000.

Kaupunki halusi rajoittaa lyhytaikaista vuokraustoimintaa enintään 75 päivään vuodessa aiemman 95 päivän sijaan ja lisäksi vuokranantajien haluttiin raportoivan vuokraustoiminnastaan neljä kertaa vuodessa kaupungille. Ehdotuksen vasta-argumentteina esitettiin mm., että juuri korkean vuokratason alueilla ihmisillä on mahdollisuus lisätienesteihin vuokraamalla vierashuoneitaan. Airbnb itse kampanjoi suurella rahalla ehdotusta vastaan, mutta kampanja ei suinkaan herättänyt kaikissa ihastusta, vaan sitä pidettiin tyylittömänä.

Asiasta äänestettiin ja ”Airbnb-laki” tyrmättiin vain 55% enemmistöllä. Polemisoitavaksi jää, olisiko vastapuoli voittanut, jos sillä olisi ollut käytettävissä yhtä suuri vaalibudjetti kuin Airbnb:llä. ”Ei”-kampanja keräsi kahdeksan miljoonan dollarin vaalikassan, jonka päärahoittaja oli yllätys yllätys Airbnb. Asiasta lisää.

Tämä kaikki kertoo siitä, että jakamistalouden paisuessa kääntöpuolet verotulojen menetyksineen alkavat tulla esiin. Näin on käynyt jo useammassa kaupungissa, ja paine säännellä Airbnb:n toimintaa kasvaa jatkuvasti. On päivän selvää, että tilanne tulee muuttumaan tulevaisuudessa siitäkin huolimatta, että käyttäjät nimenomaan haluavat Airbnb-tyyppisiä palveluita.

Ongelmat ovat aivan eri luokkaa sellaisissa kaupungeissa, joissa turismi on merkittävä tulonlähde. Suomessa asia on kokonaan toisin, mutta saa nähdä, kuinka tilanne tulee kehittymään täällä.

Kampanjajuliste Airbnb-lakia vastaan San Fransiscossa.

Kampanjajuliste Airbnb-lakia vastaan San Fransiscossa. Kuva: Martha Kennedy