Nämä asiat tekisin toisin jos aloittaisin Airbnb-vuokrauksen nyt – osa 2

Tämä on jatko-osa aiempaan postaukseen asioista, jotka tekisin toisin, jos aloittaisin Airbnb-vuokrauksen nyt. Asioita on siis paljon, vaikka en katso sössineeni pahasti mitään. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen Airbnb:tä ja vuorovaikutusta vieraiden kanssa. Opin jatkuvasti lisää, joten jossain vaiheessa kirjoitan jatko-osalle jatko-osan.

Airbnb:hen liittyvä asiat

  • Olisin lukenut Airbnb:n käyttöehdot huolellisesti läpi ja miettinyt, mitä mikin kohta oikeasti tarkoittaa. Perehtymällä käyttöehtoihin ymmärtää, mistä kaikesta Airbnb sanoutuu irti ja pysyy paremmin selvillä Airbnb:n tekemistä muutoksista.
  • Olisin miettinyt talon säännöt tarkemmin. Säännöt eivät ole millään tavoin ohjeelliset, vaan niiden rikkominen oikeuttaa isännän kenkäisemään vieraan pellolle. Häätäminen tapahtuu kuitenkin aina Airbnb:n välityksellä. Olisin siis miettinyt, mitkä todella ovat ne asiat, joita asunnossani ei kertakaikkiaan saa tehdä.
  • Olisin suhtautunut tiukemmin nk. kolmannen osapuolen varauksiin, joissa asunto varataan
    toisen puolesta, eikä varaaja ei itse majoitu asunnossa lainkaan. Kolmannen osapuolen varaukset kielletään Airbnb:n säännöissä, eikä Airbnb ei korvaa missään olosuhteissa vieraiden aiheuttamia vahinkoja, jos käyttöehtoja rikotaan. Yritykset kylläkin voivat varata asunnon työntekijöilleen, jos ovat tehneet diilin Airbnb:n kanssa.

Vieraisiin liittyvät asiat

  • Olisin ollut tiukempi viestinnässä ja vaatinut vierasta kertomaan tuloajan ajoissa. Olisin muistuttanut asiasta niin kauan, kunnes saan vastauksen. Aluksi hyväksyin liian usein epämääräisen vastauksen, jonka seurauksena omat aikatauluni pettivät. Kokonaan ongelmaa ei voi ratkaista, koska osa vieraista ei ilmoita tuloaikaansa riittävän ajoissa.
  • Olisin paremmin varautunut vieraiden myöhästelyyn. Nyt osaan ottaa eväät, läppärin, kirjan ym. viihdykettä mukaan. Puolen tunnin myöhästyminen on enemmän sääntö kuin poikkeus. Tunnin myöhästyminen on yleistä, eikä parin tunnin myöhästyminen ei ole tavatonta. Aika kuluu mukavammin, kun on jotain tekemistä.
  • Olisin jättänyt muutaman varauspyynnön hyväksymättä ja luottanut intuitioon. Jos jokin arvelluttaa, niin pyyntö kannattaa hylätä. Oli vieraan tarina mikä hyvänsä, niin isännän vastuulla ei ole muiden matkasuunnitelmat.
  • Jotkut vieraat haluavat tuntea olevansa paikallisen asukkaan kavereita, mikä sopii hyvin. En kuitenkaan lähde tunnetasolla leikkiin mukaan, koska omassa pääkopassani kaikki vieraani ovat asiakkaita, jotka maksavat takaisin lainaani. Luokittelinpa vieraani kuinka hyvänsä, niin se ei näy ulospäin.
  • Monet asiat ovat järkeviä tai järjettömiä jo maalaisjärjelläkin, mutta maalaisjärki ei ole kaikille sama. En oleta vieraideni tietävän juuri mitään, mutta se ole heidän aliarvioimista, vaan hankalien tilanteiden välttämistä. Kaikki asuntoon liittyvät asiat käydään jokaisen kanssa yhdessä läpi avainten luovutuksen yhteydessä. Vieraille selitetään, miksi mikäkin pitää tehdä, niin asia jää paremmin muistiin. Kaikesta huolimatta vieraat pääsevät välillä yllättämään.

käyttösäännöt

Talven varausaste lyhytaikaisessa asunnonvuokrauksessa

Lukija kyseli, millainen on ollut talven varausaste lyhytaikaisessa asunnonvuokrauksessa omalla kohdallani. Talvikaudella tarkoitetaan tässä ajanjaksoa lokakuusta huhtikuuhun. Mitään radikaalia eroa en talven ja kesän välillä ole havainnut, mutta näppituntuman mukaan talvikautena tyhjien öiden määrä kasvaa parilla kolmella yöllä kesäkuukauteen verrattuna.  Yleisesti ottaen pyrin pidempiin varauksiin, ja asunto onkin noin puolet vuodesta pidempiaikaisesti vuokrattuna. Pidempiaikaisella tarkoitan Airbnb-maailmassa kuukautta tai sitä pidempää ajanjaksoa.

Riippuu aivan tuurista, kuinka paljon onnistuu saamaan pitkäaikaisia varauksia talvikuukausille varausastetta nostamaan. Yli kuukauden mittaiset varaukset takaavat todellakin paremmat yöunet, koska vuokralaisia on talvikautena vähemmän liikkeellä. Kesällä ihmiset tulevat väljällä aikataululla lomailemaan ilman kummempia syitä, mutta talven vierailla on lähes aina jokin syy tuloonsa. Lomalainen tulee morjestamaan kaveria, mutta ei huvikseen vaeltelemaan marraskuun räntäsateeseen.

Tosin uudenvuoden tienoilla ja heti sen jälkeen voidaan puhua jonkinlaisesta parin viikon talvisesongista, jolloin mm. venäläiset tulevat lomalle. Moni ulkomaalainen pysähtyy vain lyhyeksi aikaa Helsinkiin, josta jatkaa matkaansa pohjoiseen revontulia ihmettelemään. Koulujen talvilomaviikoilla luulisi olevan enemmän kysyntää, mutta se ei kohdisty pieniin asuntoihin.

Vahvistin vielä näppituntuman nopealla ynnälaskulla, jonka perusteella sanoisin, että jos asunto ei ole talviaikaan pitkäaikaisesti vuokralla, niin tyhjiä öitä on keskimäärin kuukaudessa kuusi. Vaihtelun määrä on suuntaansa parisen yötä. Kesällä tyhjien öiden määrä liikkuu neljän yön tuntumassa kuukautta kohden. Talvikuukauden varausaste on siis ollut 80 % paikkeilla, silloin kun varauksen kestot vaihtelevat parista päivästä pariin viikkoon.

Talven ja kesän varausasteiden erot eivät ole huimia, mutta talven vuokraustoiminta on erilaista lomalaisten puuttuessa. Kesällä on helpompi nostaa niin minimiyömäärän rajaa kuin hintaakin, sillä turisteja on paljon liikkeellä. Talvikautena vastaavasti joutuu hyväksymään enemmän lyhyitä varauksia saavuttaakseen korkeamman varausasteen.

Talvella vakoilen useammin muiden vastaavien kohteiden hintoja ja säädän oman asuntoni yön hintaa kilpaillakseni kiristyvillä Airbnb-markkinoilla. Talvikautena tyhjien Airbnb-asuntojen osuus on suurempi ja hinnat ovat alhaisempia, joten aina on kivoja kämppiä saatavilla. Moni vuokralainen varaakin asunnon aivan viime hetkenä. Toki kesälläkin tulee viime hetken varauksia, mutta talvella asunto varataan useammin vain muutamaa tuntia ennen saapumista. Toisaalta on myös niin, että monet ajoissa liikkeellä olevat talvivieraat haluavat kovasti keskustella vuokranantajan kanssa ennen varauspäätöstä. Talvi on sekä äkkilähtöjen että hartaan mietiskelyn aikaa.

Talvikausi eroaa kesästä näin:

  • Lomanviettäjien osuus on hyvin pieni.
  • Hinnat ovat alhaisempia.
  • Varaukset ovat lyhyempiä.
  • Enemmän tyhjiä kohteita on tarjolla.
  • Suurempi osa tekee varauksen saapumispäivänä.
  • Ajoissa liikkeellä olevat usein miettivät pidempään, koska kiirettä ei ole.

Kuva: Huffington Post Quebec

Nämä asiat tekisin toisin jos aloittaisin Airbnb-vuokrauksen nyt – osa 1

getting-lostAlottaessani kalustetun asunnon lyhytaikaisen vuokrauksen, yritin miettiä kaiken mahdollisen etukäteen. Monissa asioissa onnistuinkin, mutta oli asioita, joita ei voi tietää etukäteen, ellei joku kokeneempi kerro. Oli paljon helpompaa miettiä asunnon varustusta kuin vuorovaikutustilanteita vuokralaisten kanssa.

Ainoat tietolähteeni taisivat olla Airbnb:n oma vinoutunut opas isännille, jonka mukaan hinnan piti olla ilmainen, seinillä piti olla taideteoksia ja vieraille piti tarjota hanhenmaksapalleroita. Luin tietenkin kaikki kauhutarinat airbnbhell-sivustolta ja mietin ovatko riskit sittenkin liian suuret.

Aiheesta oli vain muutamia kritiikittömiä blogeja, joiden mukaan rahaa tulvi ovista ja ikkunoista, ja joiden mukaan Airbnb on vuokranantajan paras kaveri. Kamu, joka korvaa miljoonaan saakka, jos vuokralainen pistää kämpän sileäksi.

Aivan käytännön asiat yllättävine tilanteineen piti oppia itse. Yritin aluksi olla hyvä isäntä ja stressasin turhaan vuokralaisteni viihtyvyydestä. Onneksi (lähes kaikki) ensimmäiset vieraani olivat loistavia. Jos minulle olisi tullut manipuloiva ja/tai ilkeä vieras, en olisi hanskannut tilannetta. Nykyään asioista on enemmän tietoa saatavilla ja mm. Kauppalehtikin teki viime kesänä aiheesta jutun, jossa ei ole kovinkaan montaa virhettä.

Nämä asiat tekisin toisin jos aloittaisin Airbnb-vuokrauksen alusta:

  1. Kuvailisin asuntoni ja sen sijainnin tarkemmin Airbnb-ilmoituksessa. Hyvien puolien korostaminen ei tarkoita huonojen puolien mainitsematta jättämistä. Kaikki vähänkin negatiiviset asiat pitää kertoa rehellisen tarkasti. Kannattaa pyytää kaveria leikkimään häijyä vierasta ja lukemaan ilmoitus läpi sekä syynäämään kämppä. Asia on tasan tarkkaan niin, että vieras päättää onko asunnon tai ympäristön jokin ominaisuus hyvä vai huono, eikä isännällä ei ole siihen nokan koputtamista.
  2. En stressaisi mitä tarjota vieraille heidän saapuessaan. Nykyään en tarjoa yhtään mitään, eikä se ole näkynyt arvosteluissa lainkaan. Kyllästyin laukkaamaan lähikauppaan banaaneja hakemaan ja löytämään hedelmät nahistuneina vieraiden lähdettyä. Suklaat ja karkit päädyin syömään itse, kun vieraat eivät niihin koskeneet.
  3. Olisin tehnyt kunnolliset saapumisohjeet valmiiksi jo ennen asunnon laittamista Airbnb:hen. Aikaa olisi säästynyt hurjasti. Olisin alusta pitäen ottanut tavaksi tarkistaa ohjeet säännöllisin välein, koska julkisen liikenteen reitit muuttuvat. Yksi ensimmäisistä vieraistani tuli kokonaan ilman ohjeita, koska kuvittelin ettei hän tarvitse niitä. Nykyään en kuvittele, vaan kaikki vieraat saavat tulo-ohjeet halusivat tai eivät.
  4. Olisin ostanut liinavaatteita paljon suuremmissa erissä. Rahaa olisi säästynyt muutamista virheostoksista huolimatta. Jos laadukkaan kylpypyyhkeen saa halvalla, niitä kannattaa ostaa mielummin kymmenen kuin kaksi. Aikaa säästyy myös siinä, että samaaa settiä olevat liinavaatteet voi pestä samalla koneellisella.
  5. Olisin kehittänyt sujuvat rutiinit jo heti ensimmäisen vieraiden jälkeen. Tekemällä samat asiat samassa järjestyksessä, säästyy aikaa ja kaikki pakolliset tulee tehtyä. Rutiinien tärkeydestä kirjoitinkin jo aikaisemmin.